Maßnahmen der Landeshauptstadt München zur Kontrolle und Eindämmung von möbliertem Wohnen in der Maxvorstadt

=== 20-26 _ B 08464_B 08464 2501024_Wohnen auf Zeit Zweckentfremdung.pdf === FRAKTION IM BEZIRKSAUSSCHUSS 3 MAXVORSTADT Fraktionsvorsitzende: Sigrid Eck Lionel Behrends, Norbert Datzmann, Sigrid Eck, Dr. Christoph Braun, Ruth Gehling, Martha Hipp, Georg Jakob, Dr. Svenja Jarchow, Sabine Krieger, Dr. Gerhard Pischel, Florina Vilgertshofer, Richard Weiss Internet: www.gruene-maxvorstadt.de München, den 14.11.2025 Antrag für die BA-Sitzung am 11.11.2025 Maßnahmen der Landeshauptstadt München zur Kontrolle und Eindämmung von möbliertem Wohnen in der Maxvorstadt Der Bezirksausschuss 3 Maxvorstadt fordert die Landeshauptstadt München auf, dem Bezirksausschuss einen Überblick darüber zu verschaffen, welche Maßnahmen derzeit ergriffen werden, um möbliertes Wohnen in der Maxvorstadt zu monitoren und somit festzustellen ob es sich um eine Zweckentfremdung im Sinne des gewerblichen Wohnens handelt. Dabei soll insbesondere dargelegt werden: 1. Welche Datenquellen und Rechercheinstrumente (z. B. Internetanzeigen, Plattformen, Vermietungsportale) die Stadt nutzt, um möbliertes Wohnen, das nicht als bloße Zwischen- oder Übergangsnutzung anzusehen ist, zu identifizieren 2. Welche personellen Ressourcen (Vollzeitäquivalente – VzÄ) der Landeshauptstadt München für die Überprüfung möglicher Zweckentfremdungen im Zusammenhang mit möbliertem Wohnen zur Verfügung stehen. 3. Welche rechtlichen und tatsächlichen Kriterien erfüllt sein müssen, damit möbliertes Wohnen als Zweckentfremdung im Sinne der Zweckentfremdungs- satzung der Landeshauptstadt München gilt. 4. Welche Maßnahmen ergriffen werden, wenn sich Fälle von vermeintlich möbliertem Wohnen tatsächlich als zweckentfremdete Nutzung von Wohnraum herausstellen. Begründung: Der Bezirksausschuss 3 bezieht sich auf den Antrag des Mieterbeirats „Möbliertes Wohnen auf Zeit in Münchner Erhaltungssatzungsgebieten beenden“ sowie auf die dazu erfolgte Antwort der Landeshauptstadt München. In ihrer Antwort führt die Landeshauptstadt aus, dass ein generelles Verbot von möbliertem Wohnen auf Zeit – wie es beispielsweise im Bezirk Charlottenburg- Wilmersdorf in Berlin umgesetzt wurde – in München derzeit rechtlich nicht möglich sei. Gleichwohl erläutert die Stadt, dass das Sozialreferat Maßnahmen ergreift, um Fällen nachzugehen, in denen möbliertes Wohnen faktisch eine Form gewerblichen Wohnens bzw. eine Zweckentfremdung darstellen könnte. Dem Bezirksausschuss 3 Maxvorstadt ist jedoch nicht bekannt, welche Prüf- und Bewertungsmaßstäbe hierbei konkret angewendet werden und wie effektiv die Maßnahmen ausgestaltet sind. Insbesondere in einem stark nachgefragten Stadtteil wie der Maxvorstadt wirkt sich möbliertes Wohnen erheblich auf die Verfügbarkeit bezahlbaren Wohnraums aus. Der Bezirksausschuss bittet daher die Landeshauptstadt München um eine ausführliche Darstellung der genannten Sachverhalte, um nachvollziehen zu können, wie intensiv und mit welchen Ressourcen die Stadt gegen zweckentfremdendes möbliertes Wohnen vorgeht und welche rechtlichen Rahmenbedingungen dabei zur Anwendung kommen um die LHM hier gegebenenfalls zu unterstützen. Für die Fraktion Bündnis 90/Die Grünen Florina Vilgertshofer Martha Hipp Lionel Behrends Svenja Jarchow  === 20-26 _ B 08464_B 08464 Wohnen auf Zeit Zweckentfremdung AS.pdf === Orleansplatz 11 81677 München Telefon: 233 – 48088 [ LHM-Schutzbedarf: 2 ] Landeshauptstadt München Sozialreferat Dorothee Schiwy Sozialreferentin Landeshauptstadt München Direktorium, BA-Geschäftsstelle Mitte Vorsitzende des Bezirksausschusses 03, Frau Dr. Svenja Jarchow-Pongratz Marienplatz 8 80331 München Datum: 16.04.2026 Maßnahmen der Landeshauptstadt München zur Kontrolle und Eindämmung von möbliertem Wohnen in der Maxvorstadt BA-Antrags-Nr. 20-26 / B 08464 des Bezirksausschusses des Stadtbezirkes 03 - Maxvorstadt vom 02.12.2025 Sehr geehrte Frau Jarchow-Pongratz, bei dem o. g. Antrag handelt es sich um eine laufende Angelegenheit der Verwaltung, weswegen die Erledigung auf dem Büroweg erfolgt. Für die gewährte Verlängerung der Frist zur Beantwortung bedanke ich mich. Nachfolgend gehe ich gerne auf die in o. g. Antrag genannten Punkte ein. Es ist ein seit vielen Jahren im ganzen Stadtgebiet zu beobachtender Trend, dass möblierte Wohnungen zu einem relativ hohen Preis an wechselnde und zeitlich flexible Nutzer*innen zum jeweils lediglich vorübergehenden und nicht längerfristigen Aufenthalt vermietet werden. Vermietet wird im Rahmen dessen entweder die ganze Wohnung oder es erfolgt eine Aufteilung des Wohnraums in möblierte einzelne Zimmer, um dann die jeweiligen einzelnen Räume dann entsprechend zu vermieten. Jedoch: Bei der Ausstattung von Wohnräumen mit Möbeln/ Einrichtungsgegenständen und einer anschließenden Vermietung der betreffenden Wohnung in möbliertem Zustand handelt es sich nicht zwangsläufig um eine Zweckentfremdung von Wohnraum. Seite 2 von 4 [ LHM-Schutzbedarf: 2 ] Ein derartiges Vermietungs-Konzept kann indes eine Zweckentfremdung von Wohnraum darstellen, wenn der jeweilige Wohnraum für Zwecke der Fremdenbeherbergung verwendet wird. Es ist im Vollzug für das Sozialreferat nicht einfach, eine solche Zweckentfremdung gerichtsfest nachzuweisen, da die Abgrenzung zu einer – zulässigen – Wohnnutzung (z. B. durch eine Wohngemeinschaft) nicht in jedem Fall von vornherein eindeutig ist. Ab einer Vermietungs- bzw. tatsächlichen Aufenthaltsdauer von sechs Monaten kann im Regelfall von einer zulässigen Wohnnutzung ausgegangen werden. Jedoch liegt diesbezüglich kein Automatismus vor – auch entsprechende kürzere Zeiträume können zweckentfremdungs- rechtlich zulässig sein. Es müssen stets die individuell vorliegenden Umstände des Einzelfalles ermittelt und gewürdigt werden. Rechtliche Grundlage für den Vollzug Einschlägig für die Beurteilung ist § 4 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 der Satzung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (ZeS). Demnach liegt eine Zweckentfremdung vor, wenn Wohnraum für mehr als insgesamt acht Wochen im Kalenderjahr für Zwecke der Fremdenbeherbergung (für die lediglich kurzzeitige Vermietung an häufig wechselnde Personen) verwendet wird. Die vorgenannte Vorschrift bezieht sich auf eine Wohneinheit in ihrer Gesamtheit. Wird hingegen beispielsweise von einer Vierzimmer-Wohnung nur ein Zimmer an wechselnde Personen vermietet, ist dies auch über die erwähnten acht Wochen hinausgehend erlaubt. Entscheidend für die Bewertung, ob eine Nutzung zu anderen als Wohnzwecken vorliegt oder nicht, ist stets das konkrete Nutzungskonzept der*des jeweiligen Vermieter*in und die tatsächliche Aufenthaltsdauer der die Wohnung nutzenden Personen. Personelle Ressourcen Aufgrund der hohen Relevanz (potenzieller) Zweckentfremdungen im Bereich dieser Ferienwohnungs- bzw. Kurzzeitvermietungen wurde bereits im Jahr 2015 die Bearbeitung derartiger Verfahren in einem gesonderten Arbeitsteam konzentriert. Dieses Team ist momentan mit insgesamt 9 Vollzeitäquivalenten (VZÄ) ausgestattet. Vollzugspraxis Es stehen verschiedene Möglichkeiten und Rechercheinstrumente zur Verfügung, um auf mögliche Zweckentfremdungen durch lediglich kurzzeitige Wohnraum-Nutzungen aufmerksam zu werden und diese anschließend zu beurteilen. Über die Online-Meldeplattform für die Meldung vermuteter Zweckentfremdungen gehen viele Hinweise auf etwaige Nutzungen durch Kurzzeitvermietungen ein. Darüber hinaus und ergänzend dazu erfolgen auch eigene Recherchen zur Aufklärung des Sachverhaltes, z. B. auf Internetportalen, durch Abfragen des Einwohnermelderegisters und durch Ermittlungen direkt vor Ort. Ich bitte Sie um Verständnis, dass ich auf nähere Einzelheiten zur Art und Weise der Ermittlungen bzw. der Recherchemöglichkeiten nicht eingehe. In absehbarer Zeit (Sommer 2026) wird dem Sozialreferat mit der Einführung eines Registrierungsverfahrens bzw. einer Registrierungspflicht für Ferienwohnungen bzw. Kurzzeitvermietungen ein zusätzliches Instrument für die Ermittlung derartiger Sachverhalte zur Verfügung stehen. Seite 3 von 4 [ LHM-Schutzbedarf: 2 ] Mit Wirkung vom 01.04.2026 wurde im bayerischen Zweckentfremdungsgesetz (ZwEWG) als Grundlage der städtischen Zweckentfremdungssatzung die rechtliche Voraussetzung hierfür geschaffen. Damit eine Registrierungspflicht in München zur Anwendung kommen kann, muss die Zweckentfremdungssatzung geändert werden. Ein solcher Schritt ist momentan in Vorbereitung. Näheres hierzu gab das Sozialreferat in der Rathaus-Umschau am 20.03.2026 bekannt (https://ru.muenchen.de/2026/55/Registrierungspflicht-fuer-Ferienwohnungen-Stadt-begruesst- Einfuehrung-123543). Weitere Informationen zum Vollzug können auch der Bekanntgabe der Jahresstatistik 2025 für den Sozialausschuss entnommen werden (Sitzungsvorlage -Nr. 20-26 / V 19518, vorgesehene Behandlung in der Sitzung des Sozialausschusses am 23.04.2026). Darüber hinaus und unabhängig vom Vollzug des Zweckentfremdungsrechts plant das Sozialreferat, künftig geeignete Sachverhalte auch auf Grundlage erhaltungssatzungs- rechtlicher Bestimmungen zu verfolgen (im Falle von Wohnraum, der sich in einem Erhaltungssatzungsgebiet befindet). Derzeit werden hierfür geeignete Sachverhalte identifiziert. Ferner ist geplant, bald den Stadtrat näher über Verschärfungen im Vollzug der Erhaltungssatzungen zu informieren. Maßnahmen des Sozialreferats bei festgestellten Zweckentfremdungen Im Falle einer nachweislich vorliegenden illegalen Zweckentfremdung durch die lediglich kurzzeitige Vermietung von Wohnraum an häufig wechselnde Personen wirkt das Sozialreferat mit verwaltungsrechtlichen Mitteln darauf hin, die zweckfremde Nutzung zeitnah zu beenden und den Wohnraum anschließend wieder regulären Wohnnutzung zuzuführen. Konkret erfolgt in solchen Fällen regelmäßig der Erlass einer entsprechenden Anordnung. Diese ist zwangsgeldbewehrt – das bedeutet, dass bei einer Nichtbefolgung innerhalb der vom Sozialreferat gesetzten Frist ein Zwangsgeld zur Zahlung fällig wird, um die für die Zweckentfremdung verantwortliche Person zur Erfüllung der Anordnung zu bewegen. Unabhängig hiervon stellt eine illegale Zweckentfremdung von Wohnraum eine Ordnungswidrigkeit dar, die mit einem Bußgeld in Höhe von bis zu 500.000 Euro je Wohneinheit geahndet werden kann. Der Antrag Nr. 20-26 / B 08464 des Bezirksausschusses des 03. Stadtbezirkes vom 02.12.2025 ist damit geschäftsordnungsgemäß behandelt. Seite 4 von 4 [ LHM-Schutzbedarf: 2 ] Ich hoffe, dass ich hinreichend auf Ihr Anliegen eingehen konnte. Mit freundlichen Grüßen gez. Dorothee Schiwy Berufsmäßige Stadträtin