Verwaltungs- und Personalausschuss als Feriensenat

=== 26-32 _ V 01263_V 01263 Muenchner Wohnen BE A1-5.pdf === Telefon: 0 233-22755 Referat für Stadtplanung und Bauordnung Stadtsanierung und Wohnungsbau PLAN-HAIII-11 Wohnen in München Anpassung von In-House-Vergaben städtischer Grundstücke an die Münchner Wohnen GmbH Sitzungsvorlage Nr. 26-32 / V 01263 Beschluss des Verwaltungs- und Personalausschusses als Feriensenat vom 19.08.2026 Öffentliche Sitzung Kurzübersicht zum beiliegenden Beschluss Anlass Stadtratsbeschluss vom 17.12.2025 (Sitzungsvorlage Nr. 20-26 / V 18400, „Dritte Programmanpassung – Wohnen in München VII“); Auftrag an das Referat für Stadtplanung und Bauordnung, Wege zur Sicherung der Neubautätigkeit der Münchner Wohnen GmbH zu erarbeiten, auch wenn keine oder nur reduzierte Wohnungs- baufördermittel für Neubauvorhaben zur Verfügung stehen. Inhalt Unterbreitung konkreter Vorschläge zur wirtschaftlichen Projektrealisierung und Vermeidung von Verzögerungen der Baubeginne für bereits in Planung befindliche Wohnbauvorhaben der Münchner Wohnen GmbH Gesamtkosten / Gesamterlöse -/- Klimaprüfung Eine Klimaschutzrelevanz ist gegeben: Nein Seite 2 Entscheidungs- vorschlag Zustimmung des Stadtrates zur Anpassung der Wohnbauarten und Förderquoten bei folgenden Projekten der Münchner Wohnen GmbH mit Baubeginnen im Jahr 2026 bzw. 2027: - Werksviertel WA 1 - Neufreimann WA 4 - Zschokkestraße WA 3-Ost - Freiham Nord WA 15(1) Nordost/Südost Bitte an das Kommunalreferat, die Vergabe der Grundstücksflächen an die Münchner Wohnen GmbH zu den aktualisierten Bedingungen im Wege der Sacheinlage unter Berücksichtigung der kaufmännischen Vorschriften vorzubereiten und dem Stadtrat zur Beschlussfassung vorzulegen Auftrag an das Referat für Stadtplanung und Bauordnung im Fall einer dauerhaft verschlechterten Mittelverfügbarkeit der staatlichen bzw. kommunalen Wohnungsbauförderung nach Abstimmung mit der Münchner Wohnen GmbH als Angelegenheit der laufenden Verwaltung die Wohnbauarten entsprechend anzupassen. Diese Ermächtigung wird für folgende Projekte der Münchner Wohnen GmbH erteilt, für die bereits In-House- Vergaben vom Stadtrat gefasst wurden: Werksviertel WA 2(1) und WA 2(2), Neufreimann 2. und 3. Bauabschnitt, sowie Lerchenauer Straße WA 4.3, WA 4.4, WA 7, MU 2. Gesucht werden kann im RIS auch unter Wohnen in München, Münchner Wohnen, Wohnungsbauförderung, Einkommensorientierte Förderung, München Modell, Konzeptioneller Mietwohnungsbau Ortsangabe Stadtbezirk 12 Schwabing-Freimann Stadtbezirk 14 Berg am Laim, Stadtbezirk 22 Aubing-Lochhausen-Langwied Stadtbezirk 25 Laim Telefon: 0 233-22755 Referat für Stadtplanung und Bauordnung Stadtsanierung und Wohnungsbau PLAN-HAIII-11 Wohnen in München Anpassung von In-House-Vergaben von städtischen Grundstücken an die Münchner Wohnen GmbH Sitzungsvorlage Nr. 26-32 / V 01263 Anlagen 1. Steckbrief Werksviertel WA 1 2. Steckbrief Neufreimann WA 4 3. Steckbrief Zschokkestraße WA 3-Ost 4. Steckbrief Freiham Nord WA 15(1) Nordost/Südost 5. Stellungnahme Sozialreferat Beschluss des Verwaltungs- und Personalausschusses als Feriensenat vom 19.08.2026 Öffentliche Sitzung Inhaltsverzeichnis Seite I. Vortrag der Referentin....................................................................................................... 2 1. Ausgangslage .......................................................................................................... 2 2. Herausforderungen und Anpassungserfordernisse .................................................. 3 für Projekte der Münchner Wohnen................................................................................... 3 2.1 Werksviertel WA 1.................................................................................................... 4 Bebauungsplan mit Grünordnung Nr. 2061 ....................................................................... 4 2.2 Neufreimann WA 4................................................................................................... 5 Bebauungsplan mit Grünordnung Nr. 1989 ....................................................................... 5 2.3 Zschokkestraße WA 3-Ost ....................................................................................... 6 Bebauungsplan mit Grünordnung Nr. 2027 ....................................................................... 6 2.4 Freiham Nord WA 15(1) Nordost / Südost................................................................ 8 Bebauungsplan mit Grünordnung Nr. 2068 ....................................................................... 8 3. Entscheidungsvorschlag .......................................................................................... 9 4. Klimaprüfung.......................................................................................................... 10 5. Abstimmung mit den Querschnitts- und Fachreferaten........................................... 10 II. Antrag der Referentin ...................................................................................................... 11 III. Beschluss........................................................................................................................ 13 Seite 2 I. Vortrag der Referentin Zuständig für die Entscheidung ist nach Vorberatung im Ausschuss für Stadtplanung und Bauordnung die Vollversammlung des Stadtrates gemäß § 4 Ziffer 9b der Geschäftsordnung des Stadtrates. Aufgrund der Eilbedürftigkeit der Entscheidung, um wirtschaftliche Nachteile für die Münchner Wohnen GmbH abzuwenden, wird der Verwaltungs- und Personalausschusses als Feriensenat mit der Vorlage befasst. 1. Ausgangslage Die Schaffung von ausreichend bezahlbarem und qualitativ hochwertigem Wohnraum hat sich inzwischen zu der entscheidenden sozialen Herausforderung in der Landeshaupt- stadt München entwickelt. Das Thema Wohnungsbau ist - insbesondere vor dem Hintergrund der aktuellen Haushaltskonsolidierung - Gegenstand zahlreicher Stadtratsbeschlüsse. Dem Stadtrat wurde zuletzt mit Beschluss vom 17.12.2025 (Sitzungsvorlage Nr. 20-26 / V 18400) die akute Herausforderung des de facto Stopps der staatlichen Wohnungsbauförderung bei gleichzeitig angespanntem kommunalem Haushalt mit entsprechenden Auswirkungen auf die städtische Förderlandschaft erläutert. In diesem Zusammenhang sind auch auf die vorangegangenen Stadtratsbeschlüsse vom 28.05.2025 zur Einführung einer kommunalen EOF (Sitzungsvorlage Nr. 20-26 / V 16626) sowie insbesondere zur investiven Haushaltskonsolidierung für die Haushaltsjahre 2028 ff. vom 30.07.2025 (Sitzungsvorlage Nr. 20-26 / V 17027) zu beachten. Ein zentraler Akteur für die lokale Wohnungspolitik ist die städtische Wohnungsbau- gesellschaft Münchner Wohnen GmbH (im Folgenden „Münchner Wohnen“). Gemäß ihres Unternehmenszwecks verfolgt sie das primäre Ziel einer sicheren, langfristigen und sozialverträglichen Wohnungsversorgung breiter Kreise der Bevölkerung. Durch ihren umfangreichen Bestand von ca. 75.000 Wohnungen und ihre kontinuierliche Neubau- tätigkeit trägt die Münchner Wohnen nicht nur dazu bei, bezahlbaren Wohnraum in München bereitzustellen, sie schafft vielmehr mit ihren günstigen Mieten ein bedeutsames Regulativ am Münchner Wohnungsmarkt. In dieser Rolle ist die Münchner Wohnen insbesondere in den städtischen Planungs- gebieten aktiv. Auf den dort zur Verfügung stehenden städtischen Vergabeflächen sind grundsätzlich 30 % der neu entstehenden Wohnungen in der Einkommensorientierten Förderung (EOF), 30 % im München-Modell-Miete (MM) und 40 % im Konzeptionellen Mietwohnungsbau (KMB) zu errichten. Die städtische Wohnungsbaugesellschaft übernimmt vor Ort regelmäßig eine Ankerfunktion, setzt den Großteil an gefördertem Mietwohnraum (EOF, MM) um und leistet mit der raschen Realisierung von integrierten Kindertageseinrichtungen einen wichtigen Beitrag zur sozialen Infrastruktur. In einem geringeren Umfang realisiert die Münchner Wohnen auch Mietwohnraum im KMB. Dabei wird die Maßgabe verfolgt, dass innerhalb der Objekte eine ausgewogene Mischung der unterschiedlichen Wohnbauarten und in der Folge Mieter*innenhaushalte geschaffen wird. Damit die Münchner Wohnen die oben genannten Wohnungsbauprogramme umsetzen kann, benötigt sie eine auskömmliche staatliche wie auch kommunale Förderung. Allerdings mussten mit Beschluss vom 28.05.2025 bereits die Zielzahlen für die Münchner Wohnen aufgrund der nicht ausreichenden staatlichen Mittelausstattung ausgesetzt werden. Mit dem Konsolidierungsbeschluss - Umsetzungskonzept zur Reduzierung der investiven Ansätze in den Jahren 2028 ff. vom 30.07.2025 wurde zudem die finanzielle Seite 3 Unterstützung der Münchner Wohnen durch die Landeshauptstadt München für die kommenden Jahre erheblich reduziert. Für die städtische Wohnungsbaugesellschaft hat die negative Fördermittelsituation in Verbindung mit der gekürzten städtischen Unterstützung kurzfristig zur Folge, dass hunderte Wohnungen in bereits in der Entwicklung befindlichen Wohnbauvorhaben nicht wie geplant gefördert werden können. Das Referat für Stadtplanung und Bauordnung wurde in Anbetracht dieser Gemengelage mit Beschluss vom 17.12.2025 beauftragt, Wege zu erarbeiten, „wie die Neubautätigkeit der Münchner Wohnen GmbH auch in Zukunft gewahrt wird, auch wenn ggf. keine oder nur reduzierte Wohnungsbaufördermittel für Neubauvorhaben (…) zur Verfügung stehen.“ In Abstimmung mit der Münchner Wohnen ergehen mit der vorliegenden Beschluss- vorlage konkrete Vorschläge für jene Projekte, die sich infolge von bereits erfolgten In-House-Vergaben in einem weit fortgeschrittenen Planungsstand befinden, aber noch keine Fördermittelzusage erhalten konnten. Damit soll eine ggf. mehrjährige Bauverzögerung mitsamt den damit einhergehenden wirtschaftlichen Nachteilen für die städtische Wohnungsbaugesellschaft verhindert werden. 2. Herausforderungen und Anpassungserfordernisse für Projekte der Münchner Wohnen Die Landeshauptstadt München vergibt ihre eigenen Flächen für den Wohnungsbau an die städtische Wohnungsbaugesellschaft Münchner Wohnen mittels In-House- Vergabebeschluss. Gegenstand dieser In-House-Vergaben ist neben der Bauträger- auswahl der Münchner Wohnen insbesondere die Festlegung der zu realisierenden Wohnbauarten und Förderquoten, eventueller Sonderwohnformen sowie der in die Wohnbauvorhaben zu integrierende soziale Infrastruktur. Die In-House-Vergaben bilden insoweit die Grundlage für jede konkrete Vorhabenplanung und zugleich für den übergreifenden, mehrjährigen Wirtschaftsplan der Münchner Wohnen. Infolgedessen werden die In-House-Vergaben in Abstimmung mit der Münchner Wohnen in der Regel sehr frühzeitig durchgeführt und umfassen häufig mehrere Baufelder, die in Bauabschnitten über mehrere Jahre entwickelt werden. Dieses Vorgehen war bisher in den städtischen Entwicklungsgebieten, bspw. in Neufreimann, gängige Praxis. Es setzt voraus, dass parallel zur mehrjährigen Projektentwicklung eine verlässliche Förderkulisse besteht. Infolge der unvorhersehbaren Entwicklung der staatlichen und kommunalen Finanzaus- stattung in der Wohnraumförderung kommt die verlässliche und auskömmliche Fördermittellandschaft jedoch an ihre Grenzen. Die in der fortgeschrittenen Projekt- planung befindlichen Vorhaben der Münchner Wohnen werden defizitär, wenn die für die Umsetzung der Bauvorhaben benötigten Finanzmittel mangels Verfügbarkeit nicht wie eingeplant bewilligt werden können. Hieraus ergibt sich ein unmittelbarer Handlungsdruck für die Landeshauptstadt München, mit dem Ziel, die Rahmenbedingungen für die nachfolgend dargestellten Vorhaben so weit zu ändern, damit eine wirtschaftliche Realisierung ohne größere Bauverzögerungen ermöglicht wird. Notgedrungen gehen hiermit Anpassungen an den ursprünglich vorgesehenen Wohnbauarten und Förderquoten einher. In Summe wird auf diese Weise der Münchner Wohnen dennoch die zeitgerechte Herstellung von ca. 800 Mietwohnungen (davon 261 Apartments für Auszubildende und Berufsanfänger*innen) ermöglicht. Seite 4 2.1 Werksviertel WA 1 Bebauungsplan mit Grünordnung Nr. 2061 In-...