=== 26-32 _ V 00882_V 00882 Ermittlung Leerstand mit Stromzaehlerdaten BE.pdf ===
Telefon: 0 233-40400 Sozialreferat
Amt für Wohnen und Migration
Abteilung Wohnraumerhalt
Ermittlung Leerstand von Wohnraum mit Hilfe von Stromzählerdaten
Empfehlung Nr. 20-26 / E 03425
der Bürgerversammlung des Stadtbezirkes 21 - Pasing-Obermenzing
vom 22.04.2026
Sitzungsvorlage Nr. 26-32 / V 00882
Beschluss des Sozialausschusses vom 24.09.2026 (SB)
Öffentliche Sitzung
Kurzübersicht
zum beiliegenden Beschluss
Anlass Empfehlung Nr. 20-26 / E 03425
des 21. Stadtbezirkes Pasing-Obermenzing
vom 22.04.2026
Inhalt Ermittlung Leerstand von Wohnraum mit Hilfe von Stromzähler-
daten
Gesamtkosten /
Gesamterlöse
-/-
Klimaprüfung Eine Klimaschutzrelevanz ist gegeben: Nein
Entscheidungs-
vorschlag
Von der Sachbehandlung - laufende Angelegenheit gem. § 22
Geschäftsordnung des Stadtrates der Landeshauptstadt Mün-
chen - und den Ausführungen zur Ermittlung Leerstand von
Wohnraum mit Hilfe von Stromzählerdaten wird Kenntnis ge-
nommen.
Gesucht werden kann
im RIS auch unter
Zweckentfremdungssatzung
Ortsangabe Stadtbezirk 21 Pasing-Obermenzing
Telefon: 0 233-40400 Sozialreferat
Amt für Wohnen und Migration
Abteilung Wohnraumerhalt
Ermittlung Leerstand von Wohnraum mit Hilfe von Stromzählerdaten
Empfehlung Nr. 20-26 / E 03425
der Bürgerversammlung des Stadtbezirkes 21 - Pasing-Obermenzing
vom 22.04.2026
Sitzungsvorlage Nr. 26-32 / V 00882
1 Anlage
Beschluss des Sozialausschusses vom 24.09.2026 (SB)
Öffentliche Sitzung
Inhaltsverzeichnis Seite
I. Vortrag der Referentin....................................................................................................... 2
1. Zusammenfassung................................................................................................... 2
2. Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum ........................................................ 2
3. Vollzugspraxis des Sozialreferats............................................................................. 3
3.1 Ermittlung möglicher Leerstände durch Heranziehung von Stromzählerdaten.......... 4
3.2 Änderung des Bayerischen Zweckentfremdungsgesetzes ....................................... 4
3.3 Auswirkung der Änderung des Bayerischen Zweckentfremdungsgesetzes .............. 5
4. Fazit/Zusammenfassung.......................................................................................... 5
5. Klimaschutzprüfung.................................................................................................. 5
6. Behandlung einer Empfehlung einer Bürgerversammlung........................................ 6
6.1 Ermittlung Leerstand von Wohnraum mit Hilfe von Stromzählerdaten,
Empfehlung Nr. 20-26 / E 03425 der Bürgerversammlung des
Stadtbezirkes 21 - Pasing-Obermenzing vom 22.04.2026........................................ 6
II. Antrag der Referentin ........................................................................................................ 6
III. Beschluss.......................................................................................................................... 7
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I. Vortrag der Referentin
1. Zusammenfassung
Die Bürgerversammlung des 21. Stadtbezirkes hat am 22.04.2026 die anliegende Emp-
fehlung beschlossen (Anlage).
Inhalt der Empfehlung ist die Ermittlung des Leerstands von Wohnraum im Stadtbezirk
Pasing-Obermenzing mit Hilfe von Stromzählerdaten. Über die dadurch ermittelte Anzahl
von Leerständen sowie das Ergebnis der Prüfung auf Zweckentfremdung soll der Bezirks-
ausschuss jeweils informiert werden, damit diese Ergebnisse zeitnah an die Bürger*innen
weitergegeben werden können.
Die Empfehlung betrifft einen Vorgang, der nach Art. 37 Abs. 1 der Bayerischen Gemein-
deordnung (GO) und § 22 der Geschäftsordnung des Stadtrates der Landeshauptstadt
München (GeschO) zu den laufenden Angelegenheiten zu zählen ist.
Da es sich um eine Empfehlung der Bürgerversammlung handelt, müssen diese nach
Art. 18 Abs. 4 Satz 1 GO und § 2 Abs. 4 Satz 1 Bürger- und Einwohnerversammlungssat-
zung vom Stadtrat bzw. Bezirksausschuss und gemäß § 9 Abs. 4, 2. Spiegelstrich Be-
zirksausschusssatzung vom Bezirksausschuss behandelt werden.
Nachdem der Inhalt der Empfehlung grundsätzlich stadtbezirksübergreifend ist, wird diese
vom Stadtrat behandelt.
2. Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum
Allgemein
Ein seit langer Zeit bestehendes vorrangiges Ziel der Landeshauptstadt München ist es,
für die Münchner*innen bezahlbaren Wohnraum zu erhalten.
Aus diesem Grund ist in München bereits seit dem 01.01.1972 jegliche Verwendung von
Wohnraum zu anderen als Wohnzwecken (wie z. B. die Nutzung als Büro oder als Praxis)
grundsätzlich verboten und unterliegt einem Genehmigungsvorbehalt.
Durch jegliche Art zweckfremder Verwendung von Wohnraum wird, dem in München
ohnehin schon äußerst angespannten Wohnungsmarkt, dringend benötigter Wohnraum
entzogen, was zu einer zusätzlichen Verknappung des Wohnraumangebotes führt.
Rechtliche Grundlagen
Die maßgeblichen Rechtsgrundlagen für das in München geltende Zweckentfremdungs-
verbot sind das bayerische Gesetz über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohn-
raum (ZwEWG) sowie die städtische Satzung über das Verbot der Zweckentfremdung von
Wohnraum (ZeS). Zuständig für den Vollzug ist das Sozialreferat, Amt für Wohnen und
Migration (§ 2 Abs. 1 ZeS).
Vorliegen einer Zweckentfremdung im Falle eines Leerstandes
Eine Zweckentfremdung liegt insbesondere vor, wenn Wohnraum länger als drei Monate
leer steht (§ 4 Abs. 1 Satz 2 ZeS).
Ein länger als drei Monate andauernder Leerstand ist gemäß § 4 Abs. 2 ZeS zweckent-
fremdungsrechtlich unbeachtlich,
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• wenn der Wohnraum leer steht, weil er trotz nachweislicher geeigneter Bemühun-
gen über längere Zeit nicht wieder vermietet werden konnte,
• weil der Wohnraum nachweislich zügig umgebaut, instandgesetzt oder moderni-
siert wird oder
• weil der Wohnraum alsbald veräußert werden soll.
Darüber hinaus können im Einzelfall weitere anerkennungswürdige Gründe vorliegen, die
einen länger als drei Monate andauernden Leerstand zweckentfremdungsrechtlich recht-
fertigen. Hierzu zählen z. B. unklare Eigentumsverhältnisse im Falle erbrechtlicher Ausei-
nandersetzungen.
Ein Wohnraumleerstand ist in diesen Fällen insofern aus zweckentfremdungsrechtlicher
Sicht gerechtfertigt, ein Einschreiten des Sozialreferats ist rechtlich nicht statthaft.
Jedoch ist das Leerstehenlassen von Wohnraum mit der Absicht, auf diese Art und Weise
und durch bloßes Zuwarten den monetären Wert des Wohnraums zu steigern, indes in
keinem Falle ein derartiger, einen Leerstand rechtfertigender, Grund.
In diesem Zusammenhang: Eine illegale Zweckentfremdung von Wohnraum stellt eine
Ordnungswidrigkeit dar, die mit einem Bußgeld in Höhe von bis zu 500.000 Euro je
Wohneinheit geahndet werden kann.
3. Vollzugspraxis des Sozialreferats
Das Sozialreferat vollzieht die zweckentfremdungsrechtlichen Bestimmungen so stringent
wie rechtlich möglich.
Jeder einzelne bekannt gewordene Leerstand von Wohnraum wird auf dessen zweckent-
fremdungsrechtliche Zulässigkeit geprüft. Sofern dies erforderlich ist, wird konsequent mit
den zur Verfügung stehenden verwaltungsrechtlichen Mitteln auf eine Beendigung des
Leerstands (Zweckentfremdung) und auf eine zeitnahe Wiederzuführung des betroffenen
Wohnraums zu Wohnzwecken hingewirkt.
Dies geschieht durch den Erlass von zwangsgeldbewehrten Anordnungen. Diese enthal-
ten die Maßgabe, dass der betreffende Wohnraum zeitnah wieder zu Wohnzwecken ge-
nutzt werden muss.
Zudem besteht in zweckentfremdungsrechtlichen Verfahren ein enger Austausch mit dem
Referat für Stadtplanung und Bauordnung (Lokalbaukommission). Durch diese Zusam-
menarbeit ist das Sozialreferat in entsprechend gelagerten Verfahren stets, beispielsweise
über den Stand eines baurechtlichen Genehmigungsverfahrens (auch baurechtlich noch
zu klärende Aspekte können einen länger andauernden Leerstand rechtfertigen) in Bezug
auf einen konkreten Wohnraum, informiert.
Den Erfahrungen des zuständigen Fachbereichs nach liegen in der weit überwiegenden
Anzahl der bekannten und längere Zeit (länger als drei Monate) andauernden Wohnraum-
leerstände anerkennungswürdige Gründe für den jeweiligen konkreten Leerstand vor, wie
etwa eine Sanierung oder eine geplante Veräußerung.
Zwar ist in diesen Sachverhalten ein unmittelbares Einschreiten des Sozialreferats nicht
möglich. Jedoch wird in jedem Fall ein Fortbestehen des jeweils geltend gemachten
Grundes für den Leerstand zeitlich engmaschig überwacht.
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3.1 Ermittlung möglicher Leerstände durch Heranziehung von Stromzählerdaten
Aus den Informationen, ob beziehungsweise in welcher Größenordnung Strom in Bezug
auf einen konkreten Wohnraum / eine Wohneinheit über einen gewissen Zeitraum hinweg
verbraucht wurde, lassen sich Rückschlüsse über eine regelmäßige Nutzung der jeweili-
gen Räumlichkeiten ziehen.
So deutet kein beziehungsweise ein vergleichsweiser sehr geringer Stromverbrauch auf
eine nicht bestimmungsgemäße Nutzung einer Wohneinheit hin. In diesem Zusammen-
hang gilt, dass Angaben über den Stromverbrauch für sich alleine genommen noch kein
Beweis für eine tatsächliche Zweckentfremdung von Wohnraum sind. Aus verwaltungsver-
fahrensrechtlichen Gründen müssen durch das Sozialreferat vielmehr stets die Gesamt-
umstände des jeweiligen einzelnen Falles ermittelt und gewürdigt werden. Trotzdem stel-
len derartige Informationen für das Sozialreferat ein sehr wichtiges Indiz über den Umfang
einer Nutzung von Wohnraum dar.
Bis zum Jahr 2017 erhielt das Sozialreferat vom zuständigen Energieversorgungsunter-
nehmen (Stadtwerke München GmbH, nachfolgend SWM) auf entsprechende Anfrage die
Informationen über konkrete und auf den einzelnen Wohnraum bezogene Stromver-
brauchsdaten. Die SWM beendeten im Jahr 2017 jedoch bedauerlicherweise die Zurver-
fügungstellung entsprechender Informationen mit dem Verweis auf datenschutzrechtliche
Aspekte, aufgrund derer eine fortgesetzte Übermittlung entsprechender Angaben an das
Sozialreferat nicht mehr möglich sei.
Zwischenzeitlich fragte das Sozialreferat erneut bei den SWM an, ob eine anlassbezoge-
ne Information über Stromverbrauchsangaben (wieder) aufgenommen werden könne.
Die SWM teilten hierzu zusammenfassend im Kern mit, dass derartige Angaben nach wie
vor nicht an das Sozialreferat übermittelt werden dürfen. Zur Begründung wurde ange-
führt, dass es an einer rechtlichen Grundlage für eine solche Übermittlung mangele. Dies
wiederum nahm das Sozialreferat zum Anlass, vom Freistaat Bayern die Verankerung ei-
ner entsprechenden gesetzlichen Bestimmung im bayerischen Zweckentfremdungsgesetz
für derartige Datenübermittlungen zu fordern. Die rechtliche Unzulässigkeit einer Daten-
übermittlung bezieht sich ausschließlich auf das Verwaltungsverfahren. In einer anschlie-
ßenden bußgeldrechtlichen Würdigung zur Ahndung einer Zweckentfremdung besteht im
Ordnungswidrigkeitenverfahren hingegen bereits die Möglichkeit, im Rahmen einer Zeu-
geneinvernehmung auf Stromverbrauchsangaben der SWM zurückzugreifen. Gemäß § 46
Abs. 1 Ordnungswidrigkeitengesetz (OWiG) in Verbindung mit § 161 a Abs. 1 Strafpro-
zessordnung (StPO) kann die Bußgeldbehörde anstelle der Staatsanwaltschaft Zeugin-
nen*Zeugen verpflichten, zur Sache auszusagen. Diese Befugnis steht jedoch ausschließ-
lich der Bußgeldbehörde und nicht der Verwaltungsbehörde zur Verfügung. Das beschrie-
bene Verfahren wurde von der Bußgeldstelle des Sozialreferats bereits angewandt.
3.2 Änderung des Bayerischen Zweckentfremdungsgesetzes
Das bayerische Zweckentfremdungsgesetz (ZwEWG) bildet die Rechtsgrundlage für den
Erlass der städtischen Satzung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum
(Zweckentfremdungssatzung). Mit Wirkung vom 01.04.2026 trat unter anderem folgende
wesentlichen Änderung im bayerischen Zweckentfremdungsgesetz in Kraft:
Erweiterung der Auskunftsverpflichtung auf Wasser- und Energieversorgungsunter-
nehmen (Art. 3 Abs. 1 Satz 1 ZwEWG).
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Auf Grund...