=== 26-32 _ V 00839_V 00839 Wohnungsmarktbeobachtung BK A1.pdf ===
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LHM-intern
]
Telefon: 0 233-24637 Referat für Stadtplanung
und Bauordnung
Bereich 22 Bevölkerung,
Wohnungsmarkt,
Stadtökonomie
PLAN-HAI-22
[ LHM-intern ]
Wohnungsmarktbeobachtung München
– Bericht zur Wohnungssituation 2024–2025
Sitzungsvorlage Nr. 26-32 / V 00839
Bekanntgabe in der Sitzung des Ausschusses für Stadtplanung und Bauordnung
vom 15.07.2026
Öffentliche Sitzung
Kurzübersicht zur beiliegenden Beschlussvorlage
Anlass Das Referat für Stadtplanung und Bauordnung legt im zweijährigen
Turnus eine Darstellung der Situation des Wohnungsmarktes in
München vor.
Inhalt Der Bericht umfasst zahlreiche Kennzahlen der Nachfrage- und
Angebotsseite, Daten zur Entwicklung der Mieten und Kaufpreise, den
Einsatz der Landeshauptstadt München für den Wohnungsneubau und
die Schaffung sowie den Erhalt von bezahlbarem Wohnraum sowie
Maßnahmen der Landeshauptstadt im Bereich Klimaschutz und
Qualitäten. Der Fokus liegt auf den Berichtsjahren 2024 und 2025.
Gesamtkosten/
Gesamterlöse
-/-
Entscheidungs-
vorschlag
Bekanntgabe
Gesucht werden
kann im RIS auch
nach
Wohnungssituationsbericht, Bericht zur Wohnungssituation 2024–2025,
Wohnen in München
Ortsangabe -/-
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Telefon: 0 233-24637 Referat für Stadtplanung
und Bauordnung
Bereich Bevölkerung, Woh-
nungsmarkt, Stadtökonomie
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Wohnungsmarktbeobachtung München
– Bericht zur Wohnungssituation 2024–2025
Sitzungsvorlage Nr. 26-32 / V 00839
Anlage:
1. Bericht zur Wohnungssituation 2024–2025
Bekanntgabe in der Sitzung des Ausschusses für Stadtplanung und Bauordnung
vom 15.07.2026
Öffentliche Sitzung
I. Vortrag der Referentin
Zuständig für die Angelegenheit ist der Ausschuss für Stadtplanung und Bauordnung gemäß
§ 7 Abs. 1 Ziffer 11 der Geschäftsordnung des Stadtrates der Landeshauptstadt München, da
die zu behandelnde Angelegenheit nicht auf einen Stadtbezirk begrenzt ist.
Die Versorgung der Bevölkerung mit angemessenem und bezahlbarem Wohnraum ist weiter-
hin die große wohnungspolitische Aufgabe der Landeshauptstadt München. Basis der vielfälti-
gen wohnungspolitischen Aktivitäten in der Landeshauptstadt München ist das Handlungspro-
gramm „Wohnen in München (WiM)“. Der „Bericht zur Wohnungssituation in München 2024–
2025“ dient als wichtige begleitende Daten- und Entscheidungsgrundlage der Wohnungspoli-
tik.
Das Referat für Stadtplanung und Bauordnung ist beauftragt, den „Bericht zur Wohnungssitua-
tion in München“ regelmäßig fortzuschreiben und dem Stadtrat vorzulegen. Mit dieser Be-
kanntgabe wird die 20. Fortschreibung des Berichtes (siehe Anlage) vorgelegt. Dieser umfasst
mit Fokus auf den Jahren 2024 und 2025 zahlreiche Kennzahlen der Nachfrage- und Ange-
botsseite, Daten zur Entwicklung der Mieten und Kaufpreise, den Einsatz der Landeshaupt-
stadt München für den Wohnungsneubau und die Schaffung sowie den Erhalt von bezahlba-
rem Wohnraum. Zudem zeigt er die Aktivitäten der Landeshauptstadt im Bereich Klimaschutz
und Qualitäten auf.
Die Material- und Baukosten sowie die Bauzinsen sind in den Jahren des Berichtszeitraums
moderat gestiegen, befinden sich aber aufgrund der starken Anstiege seit 2021 (Corona-Pan-
demie, Ukraine- Krieg) auf einem hohen Niveau. Der Fachkräftemangel im Bausektor stellt
Bauunternehmen vor erhebliche Herausforderungen und führt zu verlängerten
Fertigstellungszeiten. Die Bauzinsen sind als Folge des Irankriegs auch wieder über die 4-Pro-
zent-Marke gestiegen. Zudem haben die reduzierten Fördermittelzuweisungen des Freistaats
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für geförderte Wohnungen in der einkommensorientierten Förderung (EOF) die Zahl der bewil-
ligten EOF-Wohnungen spürbar reduziert.
Die Situation auf dem Münchner Wohnungsmarkt bleibt sehr angespannt und wird im Wesent-
lichen durch folgende Entwicklungen bestimmt:
• Steigende Mieten durch anhaltenden Nachfrageüberhang: Für eine Wohnung im
Erstbezug werden mittlerweile durchschnittlich 24,50 Euro je Quadratmeter ver-
langt. Bei Mieterwechsel lag die Angebotsmiete im Durchschnitt bei 21,40 Euro je
Quadratmeter.
• Günstiger Wohnraum geht durch Ablauf von Sozialbindungen verloren: Über 90.000
Wohnungen und damit etwa elf Prozent des gesamtstädtischen Wohnungsbestands
bilden den sozialgebundenen Wohnungsbestand (Eingriffsreserve) der Landes-
hauptstadt München. Gegenüber 2023 konnte hier ein Zugewinn von rund 1.300
Wohnungen (+ 1,5 Prozent) verzeichnet werden.
• Wohnbauland wieder etwas günstiger: Die Preise für Wohnbauland im Mehrfamili-
enhausbereich lagen 2025 rund 20 Prozent unter denen aus 2023.
• Attraktives Angebot an Arbeits- und Ausbildungsplätzen sorgt für Bevölkerungs-
wachstum: In München ziehen mehr Menschen zu als aus der Stadt wegziehen.
Zudem konnten Geburtenüberschüsse verzeichnet werden. Etwa 1,6 Millionen
Münchner*innen leben in fast 887.000 Haushalten. Schätzungsweise 75 Prozent
davon wohnen zur Miete.
• In Zukunft weitere Einwohnergewinne: Die Ergebnisse der Bevölkerungsprognose
der Landeshauptstadt zeigen, dass sich München dynamisch weiterentwickelt. Es
wird ein weiterer Anstieg der Einwohnerzahl bis 2045 auf dann voraussichtlich
1,830 Millionen erwartet.
• Mehr Haushalte benötigen eine eigene Wohnung aufgrund einer wachsenden An-
zahl an Haushalten und eines anhaltend hohen Anteils an Einpersonenhaushalten:
In 55 Prozent der Haushalte lebt nur eine Person. Die durchschnittliche Haushalts-
größe beträgt 1,8 Personen.
Das große Engagement der Landeshauptstadt München für den Erhalt und die Schaffung be-
zahlbaren Wohnraums verdeutlichen – trotz der aktuellen schwierigen Rahmenbedingungen –
unter anderem folgende Erfolge:
• Im Jahr 2025 wurden rund 6.150 neue Wohnungen genehmigt. Im gleichen Jahr
wurden in München etwa 4.350 Wohnungen fertiggestellt, darunter rund 1.600 ge-
förderte Wohnungen.
• Ende 2025 zählte die Landeshauptstadt München 36 Erhaltungssatzungsgebiete, in
denen etwa 339.400 Einwohner*innen in insgesamt rund 203.700 Wohnungen leb-
ten. Rund jede*r fünfte Münchner*in ist damit besser vor Verdrängung geschützt.
• Im Berichtszeitraum 2024–2025 wurden über den Vollzug der Zweckentfremdungs-
satzung 955 Wohnungen mit einer Gesamtwohnfläche von etwa 59.100 Quadrat-
metern wieder dem regulären Wohnungsmarkt zugeführt.
Der Bericht zur Wohnungssituation 2024–2025 wird nach Bekanntgabe in der heutigen Sitzung
der interessierten Öffentlichkeit zugänglich gemacht. Der als Anlage beiliegende Bericht wird in
digitaler Fassung eingestellt unter http://www.muenchen.de/wohnungsmarktbeobachtung.
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Beteiligung der Bezirksausschüsse
Die Bezirksausschuss-Satzung sieht in der vorliegenden Angelegenheit keine Beteiligung der
Bezirksausschüsse vor. Die Bezirksausschüsse der Stadtbezirke 1-25 erhalten jedoch einen
Abdruck.
Dem Korreferenten, Stadtrat Dr. Christian Köning, und dem zuständigen Verwaltungsbeirat/der
zuständigen Verwaltungsbeirätin N.N. ist ein Abdruck der Sitzungsvorlage zugeleitet worden.
II. Bekanntgegeben
Der Stadtrat der Landeshauptstadt München
Der Vorsitzende Die Referentin
Ober-/ Bürgermeister Prof. Dr. (Univ. Florenz)
Elisabeth Merk
Stadtbaurätin
III. Abdruck von I. und II.
Über die Verwaltungsabteilung des Direktoriums, Stadtratsprotokolle (SP)
an das Direktorium Dokumentationsstelle
an das Revisionsamt
an die Stadtkämmerei
mit der Bitte um Kenntnisnahme.
IV. WV Referat für Stadtplanung und Bauordnung – SG 3
zur weiteren Veranlassung.
Zu IV.:
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1. Die Übereinstimmung vorstehenden Abdrucks mit der beglaubigten Zweitschrift wird be-
stätigt.
2. An das Direktorium HA II
3. An die Bezirksausschüsse 1–25
4. An das Direktorium
5. An das Referat für Stadtplanung und Bauordnung – SG 3
6. An das Referat für Stadtplanung und Bauordnung – HA I, I/01 BVK, I/2, I/4
7. An das Referat für Stadtplanung und Bauordnung – HA II
8. An das Referat für Stadtplanung und Bauordnung – HA III
9. An das Referat für Stadtplanung und Bauordnung – HA IV
mit der Bitte um Kenntnisnahme.
10. Mit Vorgang zurück zum Referat für Stadtplanung und Bauordnung HA I/22
zur weiteren Veranlassung.
Am
Referat für Stadtplanung und Bauordnung SG 3 oder federführende Abteilung
Perspektive München Analysen
Bericht zur Wohnungssituation in München
2024–2025
2
Inhaltsverzeichnis
Vorwort.....................................................................................................................................6
1 München im Überblick und jüngste Entwicklungen................................................................7
1.1 Kennzahlen im Vergleich ................................................................................................9
1.2 Wohnungspolitische Entwicklungen ..............................................................................11
2 Wohnungsnachfrage ...........................................................................................................13
2.1 Bevölkerungsbestand und -entwicklung........................................................................13
2.2 Entwicklung der Haushalts- und Familientypen.............................................................18
2.3 Ökonomische Faktoren.................................................................................................20
3 Wohnungsangebot ..............................................................................................................25
3.1 Wohnungsbestand........................................................................................................25
3.2 Ausbau des Wohnungsbestandes.................................................................................28
3.2.1 Baurechtschaffung .................................................................................................29
3.2.2 Baugenehmigungen ...............................................................................................30
3.2.3 Bauüberhang, Fertigstellungen und Abbrüche........................................................32
3.2.4 Sozialgerechte Bodennutzung (SoBoN) .................................................................36
4 Immobilienpreise und Mieten...............................................................................................38
4.1 Grundstücksmarkt.........................................................................................................38
4.2 Zins- und Baupreisentwicklung .....................................................................................40
4.3 Immobilienpreise...........................................................................................................41
4.3.1 Kaufpreise im Neubau............................................................................................42
4.3.2 Kaufpreise im Bestand (Wiederverkauf) .................................................................43
4.4 Mieten...........................................................................................................................44
4.4.1 Entwicklung der Bestandsmieten............................................................................45
4.4.2 Entwicklung der Erst- und Wiedervermietungsmieten.............................................45
4.4.3 Mietspiegel 2025 ....................................................................................................48
4.4.4 Mietpreise im europäischen Vergleich ....................................................................50
5 Wohnungsbauförderung, Schutzinstrumente der Bestandspolitik und Stadtsanierung.........51
5.1 Bedarf an günstigem und gesichertem Wohnraum........................................................51
5.1.1 Registrierungen für geförderte Wohnungen und Vergabe.......................................52
5.1.2 Sozialgebundener Wohnungsbestand und Bindungsauslauf ..................................56
5.2 Geförderter Wohnungsbau............................................................................................60
5.2.1 Einkommensorientierte Förderung und kom...