Beschluss des Ausschusses für Stadtplanung und Bauordnung

=== 20-26 _ V 19167_V 19167 Preisred. Mietwohnungsbau BE A1-4.pdf === Telefon: 0 233-22755 Referat für Stadtplanung und Bauordnung Stadtsanierung und Wohnungsbau PLAN-HAIII-11 Preisreduzierter Mietwohnungsbau auf städtischen Grundstücken Ausschreibungsbeschluss für zwei Modellprojekte in Freiham Nord, WA 14 West, WA 14 Süd und ein Modellprojekt in Neufreimann, MU 1(6) mit insgesamt circa 380 preisreduzierten Mietwohnungen Stadtbezirk 22 Aubing-Lochhausen-Langwied Stadtbezirk 12 Schwabing-Freimann Sitzungsvorlage Nr. 20-26 / V 19167 Beschluss des Ausschusses für Stadtplanung und Bauordnung vom 11.03.2026 (SB) Öffentliche Sitzung Kurzübersicht zum beiliegenden Beschluss Anlass Ausschreibung von zwei Wohnbaugrundstücken WA 14 West, WA 14 Süd im Umgriff des Bebauungsplans mit Grünordnung Nr. 2068 "Freiham Nord"; Ausschreibung eines Wohnbaugrundstückes MU 1(6) im Umgriff des Bebauungsplans mit Grünordnung Nr. 1989 „Neufreimann“. Inhalt Darstellung der Vergabeflächen; Erläuterung der Konditionen im Rahmen der Grundstücksüberlassungen im Erbbaurecht; Erläuterung der Ausschreibung mittels eines modellhaften Preis-Konzeptverfahrens; Festlegung der Grundvoraussetzungen und Auswahlkriterien für die Grundstücksausschreibungen. Gesamtkosten / Gesamterlöse (-/-) Klimaprüfung Eine Klimaschutzrelevanz ist gegeben: Nein Seite 2 Entscheidungs- vorschlag Bereitstellung der Wohnbaugrundstücke WA 14 West, WA 14 Süd im Umgriff des Bebauungsplans mit Grünordnung Nr. 2068 "Freiham Nord" sowie des Wohnbaugrundstückes MU 1(6) im Umgriff des Bebauungsplans mit Grünordnung Nr. 1989 „Neufreimann“ jeweils für die Ausschreibung mittels Preis- Konzeptverfahren im Erbbaurecht. Bitte an das Kommunalreferat, die jeweiligen laufenden Erbbauzinsen für Grundstücke WA 14 West und WA 14 Süd in Freiham Nord sowie für das MU 1(6) in Neufreimann auf Basis der dieser Ausschreibungen zugrunde liegenden Auflagen und Bindungen vor Veröffentlichung der Ausschreibungsunterlagen durch das städtische Bewertungsamt ermitteln zu lassen. Bitte an das Kommunalreferat, nach Abschluss der Ausschreibungs- und Vergabeverfahren die Bestellung der Erbbaurechte vorzubereiten und dem Stadtrat zur Beschlussfassung vorzulegen. Gesucht werden kann im RIS auch unter Ausschreibungsbeschluss, Freiham Nord, Neufreimann, Preisreduzierter Mietwohnungsbau Ortsangabe Stadtbezirk 22 Aubing-Lochhausen-Langwied Stadtbezirk 12 Schwabing-Freimann Telefon: 0 233-22755 Referat für Stadtplanung und Bauordnung Stadtsanierung und Wohnungsbau PLAN-HAIII-11 Preisreduzierter Mietwohnungsbau auf städtischen Grundstücken Ausschreibungsbeschluss für zwei Modellprojekte in Freiham Nord, WA 14 West, WA 14 Süd und ein Modellprojekt in Neufreimann, MU 1(6) mit insgesamt circa 380 preisreduzierten Mietwohnungen Stadtbezirk 22 Aubing-Lochhausen-Langwied Stadtbezirk 12 Schwabing-Freimann Sitzungsvorlage Nr. 20-26 / V 19167 Anlagen: 1. Lageplan Freiham Nord 2. Übersichtsplan Freiham Nord, 2. Bauabschnitt mit Kennzeichnung der Vergabeflächen WA 14 West, WA 14 Süd 3. Lageplan Neufreimann 4. Übersichtsplan Neufreimann, 1. Bauabschnitt mit Kennzeichnung der Vergabefläche MU 1(6) Beschluss des Ausschusses für Stadtplanung und Bauordnung vom 11.03.2026 (SB) Öffentliche Sitzung Inhaltsverzeichnis Seite I. Vortrag der Referentin....................................................................................................... 2 1. Anlass ...................................................................................................................... 2 2. Vergabeflächen........................................................................................................ 3 3. Überlassung der Grundstücke im Erbbaurecht - Konditionen ................................... 4 4. Ausschreibung im Preis-Konzeptverfahren............................................................... 4 5. Grundvoraussetzungen............................................................................................ 5 6. Auswahlkriterien....................................................................................................... 7 7. Klimaprüfung............................................................................................................ 9 8. Abstimmung mit den Querschnitts- und Fachreferaten............................................. 9 II. Antrag der Referentin ...................................................................................................... 10 III. Beschluss........................................................................................................................ 13 Seite 2 I. Vortrag der Referentin Zuständig für die Entscheidung ist der Ausschuss für Stadtplanung und Bauordnung gemäß § 7 Abs. 1 Ziffer 11 der Geschäftsordnung des Stadtrates der Landeshauptstadt München (GeschO), da die zu behandelnde Angelegenheit zwar stadtbezirksbezogen ist, aber kein Entscheidungsfall gemäß dem Katalog der Fälle der Entscheidung, Anhörung und Unterrichtung der Bezirksausschüsse für den Bereich des Referates für Stadtplanung und Bauordnung vorliegt. 1. Anlass Die Landeshauptstadt München verfolgt eine klare wohnungspolitische Zielsetzung: Bezahlbaren und qualitätvollen (Miet-)Wohnraum schaffen und erhalten. Um diesem Auftrag zu gerecht zu werden, hat der Stadtrat zuletzt am 21.12.2022 (Sitzungsvorlage Nr. 20-26 / V 07705) das Wohnungspolitische Handlungsprogramm „Wohnen in München VII“ fortgeschrieben und die programmatischen und finanziellen Rahmenbedingungen für den Zeitraum 2023 bis 2028 geschaffen. Dabei wurde mit Blick auf die Wohnraumschaffung auf städtischen Flächen die bewährte Programmlandschaft aus Einkommensorientierter Förderung, München Modell-Miete und Konzeptionellem Mietwohnungsbau fortgeführt. Die Entwicklungen der vergangenen Jahre haben allerdings die finanziellen Abhängigkeiten der o.g. Programmlandschaft, speziell hinsichtlich der staatlichen und kommunalen Fördermittelausstattung, deutlich gemacht. In diesem Zusammenhang wird auf die Darstellung im Rahmen der Beschlussfassung des Stadtrates vom 17.12.2025 „Dritte Programmanpassung – Wohnen in München VII […]“ (Sitzungsvorlage Nr. 20-26 / V 18400) verwiesen. Aufgrund des de facto Stopps der staatlichen Wohnungsbauförderung bei gleichzeitig angespanntem kommunalem Haushalt ist eine grundlegende Überarbeitung der städtischen Wohnraumförderung und der Programmlandschaft notwendig. Das Referat für Stadtplanung und Bauordnung wurde vor diesem Hintergrund mit o.g. Beschluss vom 17.12.2025 federführend beauftragt, eine Fortschreibung des Wohnungspolitischen Handlungsprogramms vorzulegen. Entsprechende Vorbereitungen für eine nachhaltige Aufstellung der kommunalen Wohnungsbauförderung finden bereits statt. Infolge der aktuellen unwägbaren förderrechtlichen Rahmenbedingungen ist eine Ausschreibung städtischer Wohnbaugrundstücke für den geförderten und konzeptionellen Mietwohnungsbau gegenwärtig nicht möglich. Es bedarf daher alternativer Modelle, um trotz begrenzter Mittelverfügbarkeiten die Wohnraumschaffung in den großen städtischen Neubauquartieren kontinuierlich weiter zu ermöglichen. Vor diesem Hintergrund wird dem Stadtrat im Folgenden die Ausschreibung von drei städtischen Wohnbaugrundstücken in Freiham und Neufreimann zur Umsetzung von Modellprojekten zum Bau von insgesamt rund 380 preisreduzierten Mietwohnungen ohne Einsatz staatlicher bzw. kommunaler Wohnungsbaufördermittel vorgeschlagen. Seite 3 2. Vergabeflächen Freiham Nord, 1. Realisierungsabschnitt Die auszuschreibenden Grundstücksflächen WA 14 West und WA 14 Süd befinden sich im Umgriff des Bebauungsplans mit Grünordnung Nr. 2068 der Landeshauptstadt München „Germeringer Weg (südlich), Freihamer Weg (westlich), Kunreuthstraße (westlich), Wiesentfelser Straße (westlich), Anton-Bock-Straße (beiderseits), S-Bahnlinie München - Herrsching (nördlich), Bodenseestraße (nördlich), verlängerte Freihamer Allee (östlich)“. Beide Flächen sind unweit des Freihamer Angers, der zentralen Fuß- und Radwegachse, verortet und befinden sich in fußläufiger Entfernung zum Stadtteilzentrum, zur Quartiersmitte und zum Bildungscampus Freiham (Anlagen 1 und 2). Der Bebauungsplan mit Grünordnung Nr. 2068 weist für den Bauraum des WA 14 West eine Geschossfläche von 5.600 m² aus. Hiermit wird die Schaffung von ca. 60 Wohnungen ermöglicht. Entsprechend den Festsetzungen des Bebauungsplans wird eine aufgelockerte Blockrandbebauung von vier bis sechs Geschossen angestrebt. Das Baufeld markiert den Auftakt des Freihamer Angers und bildet den Übergang von den Wohngebieten zum Stadtteilzentrum. Im Westen des Bauraums befindet sich zudem eine vorgelagerte Platzfläche, daher bietet sich dieser Bereich prinzipiell für eine belebende Nichtwohnnutzung im Erdgeschoss an. Für das WA 14 Süd steht eine Geschossfläche von 10.880 m² zur Verfügung (entspricht ca. 117 Wohnungen). Es wird die Umsetzung mehrerer Baukörper in offener Blockstruktur mit drei bis sieben Geschossen angestrebt. Bei beiden Flächen handelt es sich um die letzten noch nicht vergebenen Wohnbau- grundstücke („WA - Allgemeines Wohngebiet“) im 1. Realisierungsabschnitt Freiham Nord. Vorangegangene Ausschreibungsverfahren waren hier bislang aus vorwiegend wirtschaftlichen Gründen nicht erfolgreich. Neufreimann, 1. Bauabschnitt Das Bauquartier MU 1(6) befindet sich im Umgriff des Bebauungsplans mit Grünordnung Nr. 1989 der Landeshauptstadt München „Heidemannstraße (südlich), Maria-Probst- Straße (westlich), Helene-Wessel-Bogen (nördlich), Spitzer-, Kollwitz- und Paracelsus- straße (östlich)“. Es liegt zwischen dem Grünboulevard und der südlichen Ringstraße in unmittelbarer Lage zum Stadtplatz (Anlagen 3 und 4). Der Bebauungsplan weist für den Bauraum des MU 1(6) eine Geschossfläche von insgesamt 19.900 m² aus. Als „Urbanes Gebiet“ (MU) ist neben Wohnen (ca. 200 Wohnungen) auch (nichtstörendes) Gewerbe und die anteilige Umsetzung weiterer Nichtwohnnutzungen zulässig. Der verpflichtende Nichtwohnnutzungsanteil beträgt mindestens 1.000 m² GF im Erdgeschoss entlang der südlichen Ringstraße (Friederike-Nadig-Allee). Ziel ist eine belebte Erdgeschosszone zu entwickeln, die der Gebietskategorie Urbanes Gebiet entspricht und einen angemessenen Teil an Nichtwohnnutzung innerhalb des MU 1(6) umsetzt. Städtebauliche Qualitätssicherung Sowohl in Freiham Nord als auch in Neufreimann ist seitens der Bauherr*innen der jeweilige Gestaltungsleitfaden mit gestalterischen Empfehlungen zur Architektur- und Freiflächenplanung zu beachten. Auf die Durchführung von Realisierungswettbewerben wird zur Vermeidung weiterer Kosten bei den Wohnungsbauvorhaben MU 1(6) in Neufreimann bzw. den Wohnungsbauvorhaben im WA 14 West und WA 14 Süd in Freiham Nord verzichtet. Vor diesem Hintergrund und um die städtebauliche Qualität zu sichern, werden die Bieter*innen für die auszuschreibenden Baufelder verpflichtet, ihre Planungen in den Beratergruppen Freiham Nord bzw. Neufreimann zur Beratung Seite 4 vorzulegen. 3. Überlassung der Grundstücke im Erbbaurecht - Konditionen Die in Ziffer 2 des Vortrags genannten Baufelder werden öffentlich ausgeschrieben und ausschließlich im Erbbaurecht gegen Zahlung eines laufenden Erbbauzinses (wahlweise kapitalisierten Erbbauzinses) vergeben. Der Ausschreibung wird je Baufeld ein fester Erbbauzins zugrunde gelegt, der vom städtischen Bewertungsamt u.a. auf der Grundlage der Bindungen für den preisreduzierten Mietwohnungsbau ermittelt wird. Für die Erbbaurechtsvergaben gelten die folgenden Rahmenbedingungen: • Die Laufzeit des Erbbaurechtes beträgt 80 Jahre; • Der Erbbauzins ist laufend, d.h. über die gesamte Zeit des Erbbaurechtes, zu entrichten (wahlweise auch kapitalisiert als Einmalbetrag); • Die Höhe des Erbbauzinses wird gutachterlich vom Bewertungsamt der Stadt München auf Basis des individuell zu ermittelnden Verkehrswertes für die Bebauung mit preisreduzierten Mietwohnungen bestimmt; • Für die Umsetzung von kleinteiliger gewerblicher Nutzung wird der Erbbauzins gutachterlich vom Bewertun...