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Bezirksausschuss des 3. Stadtbezirkes
Maxvorstadt,
Unterausschuss Klima, Umwelt, Planung
München, den 29.04.2026
Mietwucher im Erhaltungssatzungsgebiet wirksam bekämpfen
– Fall Hessstr. 49 (WG-Zimmer)
Der Unterausschuss KUP bittet die zuständigen Stellen der Landeshauptstadt München. bezüglich
des Abgebildeten Inserates folgende Fragen zu prüfen:
1. Hält sich der Vermieter an die Mietpreisbremse?
2. Wird gegen andere Mietrechtliche Vorschriften verstoßen?
3. Wie können Mieterinnen und Mieter, insbesondere junge Menschen, Studierende und
Auszubildende besser über die Rechte der Mietpreisbremse informiert werden und bei der
Durchsetzung dieser Rechte unterstützt werden?
4. Wie können künftig auffällige Inserate auf Online-Plattformen frühzeitig identifiziert und einer
systematischen Überprüfung zugeführt werden?
Zusätzlich wurde bekannt, dass das Objekt an eine Bruchteilgemeinschaft von mehreren Personen
verkauft wurde. Hierzu ergeben sich folgende weitere Fragen:
5. Ist der Verkauf an eine Bruchteilgemeinschaft im Erhaltungssatzungsgebiet zulässig? Wie
würden hier im Fall des Eintritts Abwendungserklärungen umgesetzt werden?
6. Inwiefern gibt es hier Schutz vor Eigenbedarfskündigung, wenn mehrere Eigentümer in der
Bruchteilsgemeinschaft bestehen?
7. Wie ist das Rechtskonstrukt der Bruchteilsgemeinschaft zu verstehen?
8. Ist eine Abwendungserklärung von jedem einzelnen nötig?
Begründung:
In der Maxvorstadt nimmt das „Geschäftsmodell“ Wohnungen in WG-Zimmer aufzuteilen und teuer
einzeln zu vermieten immer mehr zu.
Um der Verdrängung von Familien und der „Älteren Generation“ entgegenzuwirken und die
vorhandene Bevölkerungsstruktur zu erhalten ist es notwendig auf solche Missstände aufmerksam
zu machen.
Das Konstrukt der Bruchteilsgemeinschaft erweckt den Anschein, dass Teilveräußerungen
ermöglicht und ein Schutzmechanismus der Erhaltungssatzung umgangen wird. Hier wird um
Aufklärung zu Konstrukt und Rechtslage gebeten.
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Orleansplatz 11
81677 München
Telefon: 233 – 48088
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]
Landeshauptstadt
München
Sozialreferat
Dorothee Schiwy
Sozialreferentin
Landeshauptstadt München
Direktorium, BA-Geschäftsstelle Mitte
Vorsitzende des BA 03
Frau Dr. Svenja Jarchow-Pongratz
Marienplatz 8
80331 München
Datum: 01.06.2026
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Mietwucher im Erhaltungssatzungsgebiet entgegenwirken -
WG-Zimmer Heßstr. 49
BA-Antrags-Nr. 20-26 / B 08914 des Bezirksausschusses
des Stadtbezirkes 03 - Maxvorstadt vom 21.04.2026
Sehr geehrte Frau Dr. Jarchow-Pongratz,
bei dem o. g. Antrag handelt es sich um eine laufende Angelegenheit der Verwaltung,
weswegen die Erledigung auf dem Büroweg erfolgt.
Hinsichtlich der Fragen der Fragen des Unterausschusses KUP bezüglich des abgebildeten
Inserates nehme ich wie folgt Stellung:
Zu 1. Hält sich die*der Vermieter*in an die Mietpreisbremse
Bei dem Objekt im abgebildeten Inserat handelt es sich um ein unmöbliertes Zimmer in einer
Zweier-Wohngemeinschaft in der Heßstraße, in der Nähe der Technischen Universität
München (TU München) für 835 Euro im Monat.
Der Mietspiegel für München 2025 ist leider nicht unmittelbar auf Wohnungen anwendbar,
deren Küche, Toilette und Bad – soweit vorhanden – von anderen Mietparteien mitgenutzt
werden. Nach aktuellem Kenntnisstand ist davon auszugehen, dass im Streitfall das
zuständige Gericht hinsichtlich der Frage nach der zulässigen ortsüblichen Miete eine*n
Sachverständige*n beauftragt ein Mietwertgutachten zu erstellen.
Selbst in Hinblick auf eine analoge Anwendung des Mietspiegels für München 2025 in Form
einer bloßen Orientierungshilfe, reichen allerdings die Angaben aus dem Inserat nicht aus, um
hier einen einigermaßen vertretbaren Überschlag bezüglich der zulässigen Miethöhe zu
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ermitteln.
Der Vollständigkeit halber möchte ich an dieser Stelle darüber hinaus erwähnen, dass es laut
dem Fachbereich Technik im Amt für Wohnen und Migration derzeit kaum Angebote an
unmöblierten Zimmern gibt und daher auch aus dieser Perspektive keine verbindlichen
Aussagen zur Miethöhe getroffen werden können.
Abgesehen davon, werden vom Fachbereich Technik im Amt für Wohnen und Migration
hinsichtlich Zimmer in Wohngemeinschaften, die möbliert vermietet werden, mit einer Größe
von 12 m² bis 25 m² und einem mittleren Wohnwert übliche Mietpreise zwischen
durchschnittlich 750 Euro und 1.100 Euro beobachtet. Für Zimmer in Wohngemeinschaften,
die möbliert vermietet werden, mit einer Größe zwischen 15 m² bis 25 m² und einen guten
Wohnwert werden durchschnittliche Preise zwischen 1.000 Euro und 1.300 Euro beobachtet.
Für Mietverträge, die in München ab dem 07.08.2019 abgeschlossen wurden, gilt die
sogenannte Mietpreisbremse. Gemäß § 556 d Abs. 1 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) darf in
Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses
die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um zehn Prozent übersteigen.
Die Mietpreisbremse ist gemäß § 556 Satz 1 BGB jedoch nicht anzuwenden, wenn Wohnraum
vermietet wird, der nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wurde. Die
Mietpreisbremse gilt ebenfalls nicht bei der ersten Vermietung nach umfassender
Modernisierung. Hier verlangt die Rechtsprechung einen Modernisierungsaufwand, der etwa
ein Drittel des Neubauaufwands erreicht.
Die Vorschriften der Mietpreisbremse sind dem Privatrecht zuzuordnen. Dies bedeutet, dass
die betroffenen Mieter*innen hier selbst tätig werden beziehungsweise nach erfolgloser Rüge
Klage gegen die jeweiligen Vermieter*innen erheben müssen.
Zu 2. Wird gegen andere mietrechtliche Vorschriften verstoßen
Eine Möglichkeit, gegen überhöhte Mieten vorzugehen, bietet § 5 des Wirtschaftsstrafgesetzes
(WiStG). Danach kann die Landeshauptstadt München tätig werden, wenn die verlangte Miete
die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 20 Prozent übersteigt und zugleich zu wenig
vergleichbarer Wohnraum verfügbar ist. Für besonders schwere Fälle des sogenannten
Mietwuchers nach § 291 Strafgesetzbuch (StGB), etwa bei der Ausnutzung einer Zwangslage,
liegt die Zuständigkeit hingegen bei der Staatsanwaltschaft.
Nach § 5 WiStG handelt ordnungswidrig, wer vorsätzlich oder leichtfertig eine unangemessen
hohe Miete verlangt oder annimmt. Maßgeblich ist dabei die ortsübliche Vergleichsmiete für
Wohnungen ähnlicher Art, Größe, Ausstattung und Lage. Allerdings hat die Rechtsprechung
die Anforderungen an einen erfolgreichen Nachweis bislang sehr hoch angesetzt. Selbst bei
deutlichen Überschreitungen der Vergleichsmiete waren Verfahren in der Vergangenheit
zumeist nicht erfolgreich.
Für ein Vorgehen nach § 5 WiStG reicht allerdings ein überhöhter Mietpreis in einem Online-
Inserat rechtlich nicht aus. Nach der geltenden Rechtslage muss die überhöhte Miete konkret
gegenüber einer bestimmten Person verlangt oder vereinbart werden, in der Regel also beim
Abschluss eines konkreten Mietvertrages.
Die Stadt kann deshalb meist erst tätig werden, wenn sich betroffene Mieter*innen an die
Behörde wenden und im Verfahren mitwirken. Dazu gehört regelmäßig auch, dass die
Wohnung bekannt ist und gegebenenfalls besichtigt werden kann.
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Neben einer überhöhten Miete verlangt § 5 WiStG auch den Nachweis, dass Vermieter*innen
die angespannte Lage auf dem Wohnungsmarkt gezielt ausgenutzt haben. Zwar gibt es in
München bekanntermaßen eine Wohnraummangellage, nach der Rechtsprechung des
Bundesgerichtshofs reicht dies allein aber nicht aus, sondern Mieter*innen müssen zusätzlich
konkret beweisen, dass sie trotz intensiver Wohnungssuche keine Alternative hatten und
deshalb auf den Abschluss des teuren Mietvertrags angewiesen waren. Dies gelingt oftmals
leider nicht.
Zu 3. Wie können Mieter*innen, insbesondere junge Menschen, Studierende und
Auszubildende besser über die Rechte der Mietpreisbremse informiert werden und bei
der Durchsetzung dieser Rechte unterstützt werden?
Wie oben ausgeführt sind die Vorschriften der Mietpreisbremse dem Privatrecht zuzuordnen.
Dies bedeutet, dass hier die Mieter*innen selbst tätig werden beziehungsweise nach
erfolgloser Rüge Klage gegen die jeweiligen Vermieter*innen erheben müssen.
Sollten die betroffenen Mieter*innen ein entsprechendes Vorgehen in Erwägung ziehen,
empfehle ich hier, sich entweder anwaltlich vertreten zu lassen oder sich an einen der
Münchner Mietervereine zu wenden.
Selbstverständlich steht für Mieter*innen, die (noch) nicht anwaltlich vertreten oder Mitglied
beim Mieterverein sind, hinsichtlich eines Orientierungsgespräches auch unsere kostenlose
städtische Mietberatungsstelle in der Franziskanerstr. 8 auf Zimmer 238 zur Verfügung.
Termine können mit dieser Serviceeinrichtung der Landeshauptstadt München telefonisch
unter der Rufnummer 233-40200 oder per E-Mail mietberatung.soz@muenchen.de
vereinbart werden.
Insbesondere für Mieter*innen mit geringen Einkommen besteht auch die Möglichkeit seitens
der städtischen Mietberatungsstelle in Hinblick auf eine eventuelle Klage gegen die*den
Vermieter*in kostenlose Termine bei Anwält*innen der Zweigstelle des Münchner
Anwaltsvereins, die regelmäßig mittwochs und freitags im Amt für Wohnen und Migration
beraten, zu vereinbaren. Darüber hinaus kommt hier noch die Möglichkeit, Prozesskostenhilfe
zu beantragen, in Betracht. Zudem haben Mieter*innen mit München Pass bei der städtischen
Mietberatungsstelle die Gelegenheit kostenlose Mitgliedschaften bei zwei der großen
Mietervereine in München zu beantragen.
Zu 4. Wie können künftig auffällige Inserate auf Online-Plattformen frühzeitig
identifiziert und einer systematischen Überprüfung zugeführt werden?
Wirksam gegen überhöhte Mieten vorzugehen, ist derzeit nur eingeschränkt möglich, weil
dafür strengere gesetzliche Grundlagen von Bund und Ländern nötig wären. Die Stadt
München fordert deshalb seit längerem, die Hürden für ein Einschreiten gegen überhöhte
Mieten zu senken.
Unabhängig davon sieht die Landeshauptstadt München aber schon jetzt Handlungsbedarf,
um Mieterinnen besser zu schützen. Deshalb wird aktuell geprüft, ein digitales System
einzuführen, das Wohnungsanzeigen im Internet automatisch auf auffällig hohe Mieten
überprüft. Vermieterinnen könnten dann auf die geltenden Regeln hingewiesen werden; in
möglichen Fällen kämen auch rechtliche Schritte in Betracht.
Ein solches Tool kann zwar nur eine erste Einschätzung liefern und keine Einzelfallprüfung
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ersetzen. Es bietet aber die Chance, überhöhte Mieten frühzeitig zu erkennen – noch bevor
problematische Mietverträge zustande kommen. Gleichzeitig würden betroffene Mieterinnen
entlastet, weil zunächst die Stadt und nicht sie selbst gegenüber den Vermieterinnen auftritt.
Zu 5. Ist der Verkauf an eine Bruchteilgemeinschaft im Erhaltungssatzungsgebiet
zulässig? Wie würden hier im Fall des Eintritts Abwendungserklärungen umgesetzt
werden?
Siehe Ziffer 8
Zu 6. Inwiefern gibt es hier Schutz vor Eigenbedarfskündigung, wenn mehrere
Eigentümer in der Bruchteilsgemeinschaft bestehen?
Siehe Ziffer 8
Zu 7. Wie ist das Rechtskonstrukt der Bruchteilsgemeinschaft zu verstehen?
Siehe Ziffer 8
Zu 8. Ist eine Abwendungserklärung von jedem einzelnen nötig?
Zur Heßstr. 49 wurde den Mieter*innen des Anwesens bereits mit Schreiben des
Sozialreferates vom 24.04.2026 mitgeteilt, dass derzeit keine aktuellen Vorgänge oder Anträge
vorliegen und somit keine konkreten Informationen über Verkauf oder Bildung einer
Bruchteilsgemeinschaft vorliegen.Grundsätzlich wäre aber der Verkauf an eine
Bruchteilsgemeinschaft auch im Erhaltungssatzungsgebiet nicht ausgeschlossen.Eine
Bruchteilsgemeinschaft liegt vor, wenn mehreren Personen ein Recht, meist das Eigentum an
einer Immobilie oder Sache, gemeinsam zusteht. Jeder Teilhaber hält einen genau definierten
Anteil an der Gesamtheit.
Für weitere rechtliche Ausführungen, insbesondere zu Eigenbedarfskündigungen, kann zum...