Entschlossenes Durchgreifen bei spekulativem Leerstand

=== 20-26 _ V 18901_V 18901 Entschlossenes Durchgreifen BE.pdf === Telefon: 0 233-40400 Sozialreferat Amt für Wohnen und Migration Abteilung Wohnraumerhalt Entschlossenes Durchgreifen bei spekulativem Leerstand Empfehlung Nr. 20-26 / E 03080 der Bürgerversammlung des Stadtbezirkes 17 – Obergiesing-Fasangarten vom 23.10.2025 Sitzungsvorlage Nr. 20-26 / V 18901 Anlage Beschluss des Sozialausschusses vom 23.04.2026 (SB) Öffentliche Sitzung Kurzübersicht zum beiliegenden Beschluss Anlass Entschlossenes Durchgreifen bei spekulativem Leerstand Empfehlung Nr. 20-26 / E 03080 der Bürgerversammlung des Stadtbezirkes 17 - Obergiesing-Fasangarten vom 23.10.2025 Inhalt Maßnahmen des Sozialreferates zum Schutz bestehenden Wohnraumes vor einer illegalen Zweckentfremdung durch Leer- stand Gesamtkosten/ Gesamterlöse -/- Klimaprüfung Eine Klimaschutzrelevanz ist gegeben: Nein Entscheidungsvor- schlag Satzungsgemäße Behandlung einer Bürgerversammlungsemp- fehlung Gesucht werden kann im RIS auch unter Zweckentfremdung ZeS Ortsangabe -/- Telefon: 0 233-40400 Sozialreferat Amt für Wohnen und Migration Abteilung Wohnraumerhalt Entschlossenes Durchgreifen bei spekulativem Leerstand Empfehlung Nr. 20-26 / E 03080 der Bürgerversammlung des Stadtbezirkes 17 – Obergiesing-Fasangarten vom 23.10.2025 Sitzungsvorlage Nr. 20-26 / V 18901 Beschluss des Sozialausschusses vom 23.04.2026 (SB) Öffentliche Sitzung Inhaltsverzeichnis Seite I. Vortrag der Referentin....................................................................................................... 2 Zusammenfassung............................................................................................................ 2 1. Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum ........................................................ 2 2. Vollzugspraxis des Sozialreferats............................................................................. 3 3. In der Empfehlung der Bürgerversammlung konkret benannte Maßnahmen ............ 4 3.1 Ermittlung möglicher Leerstände durch die Heranziehung von Informationen über den Stromverbrauch................................................................................................. 4 3.2 Finanzielle Abgabe im Falle eines länger als drei Monate andauernden Leerstands ............................................................................................................... 5 3.3 Einführung eines Baugebotes, wenn Wohnraum verfallen gelassen wird................. 5 3.4 Möglichkeit der Beschlagnahmung von Wohnraum.................................................. 7 4. Fazit/Zusammenfassung.......................................................................................... 7 5. Klimaschutzprüfung.................................................................................................. 8 6. Abstimmung mit den Querschnitts- und Fachreferaten............................................. 8 II. Antrag der Referentin ........................................................................................................ 8 III. Beschluss.......................................................................................................................... 9 Seite 2 I. Vortrag der Referentin Zusammenfassung Die Bürgerversammlung des 17. Stadtbezirkes hat am 23.10.2025 die anliegende Emp- fehlung beschlossen (Anlage 1). Inhalt der Empfehlung ist die Umsetzung verschiedener Maßnahmen, um wirksam gegen den Leerstand von Wohnraum vorgehen zu können. Die Empfehlung betrifft einen Vorgang, der nach Art. 37 Abs. 1 der Bayerischen Gemein- deordnung (GO) und § 22 der Geschäftsordnung des Stadtrates der Landeshauptstadt München (GeschO) zu den laufenden Angelegenheiten zu zählen ist. Da es sich um eine Empfehlung der Bürgerversammlung handelt, müssen diese nach Art. 18 Abs. 4 Satz 1 GO und § 2 Abs. 4 Satz 1 Bürger- und Einwohnerversammlungssat- zung vom Stadtrat bzw. Bezirksausschuss und gemäß § 9 Abs. 4, 2. Spiegelstrich Be- zirksausschusssatzung vom Bezirksausschuss behandelt werden. Nachdem der Inhalt der Empfehlungen grundsätzlich stadtbezirksübergreifend ist, wird diese vom Stadtrat behandelt. Anmerkung: Die mit dieser Sitzungsvorlage zu behandelnde Bürgerversammlungsemp- fehlung ist inhalts- bzw. wortgleich mit vier in der Sitzung des Sozialausschusses am 20.02.2025 behandelten Bürgerversammlungsempfehlungen (Sitzungsvorlage Nr. 20-26 / V 15290). Der Inhalt dieser vorliegenden Sitzungsvorlage entspricht daher im Wesentli- chen dem Wortlaut der vorgenannten Sitzungsvorlage. Eine zum Zeitpunkt der Erstellung dieser Sitzungsvorlage bereits absehbare inhaltliche Neuerung betrifft die Ausführungen in Nr. 3.1 (Ermittlung möglicher Leerstände durch die Heranziehung von Informationen über den Stromverbrauch). 1. Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum Allgemein Ein seit langer Zeit bestehendes oberstes Ziel der Landeshauptstadt München ist es, für die Münchner*innen bezahlbaren Wohnraum zu erhalten. Aus diesem Grund ist in München bereits seit dem 01.01.1972 jegliche Verwendung von Wohnraum zu anderen als Wohnzwecken (wie z. B. die Nutzung als Büro oder als Praxis) grundsätzlich verboten und unterliegt einem Genehmigungsvorbehalt. Durch jegliche Art zweckfremder Verwendung von Wohnraum wird, dem in München ohnehin schon äußerst angespannten Wohnungsmarkt, dringend benötigter Wohnraum entzogen, was zu einer zusätzlichen Verknappung des Wohnraumangebotes führt. Rechtliche Grundlagen Die maßgeblichen Rechtsgrundlagen für das in München geltende Zweckentfremdungs- verbot sind das bayerische Gesetz über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohn- raum (ZwEWG) sowie die städtische Satzung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (ZeS). Zuständig für den Vollzug ist das Sozialreferat, Amt für Wohnen und Migration (§ 2 Abs. 1 ZeS). Vorliegen einer Zweckentfremdung im Falle eines Leerstandes Eine Zweckentfremdung liegt insbesondere vor, wenn Wohnraum länger als drei Monate leer steht (§ 4 Abs. 1 Satz 2 ZeS). Seite 3 Ein länger als drei Monate andauernder Leerstand ist gemäß § 4 Abs. 2 ZeS zweckent- fremdungsrechtlich unbeachtlich, • wenn der Wohnraum leer steht, weil er trotz nachweislicher geeigneter Bemühun- gen über längere Zeit nicht wieder vermietet werden konnte, • weil der Wohnraum nachweislich zügig umgebaut, instandgesetzt oder moderni- siert wird oder • weil der Wohnraum alsbald veräußert werden soll. Darüber hinaus können im Einzelfall weitere anerkennungswürdige Gründe vorliegen, die einen länger als drei Monate andauernden Leerstand zweckentfremdungsrechtlich recht- fertigen. Hierzu zählen z. B. unklare Eigentumsverhältnisse im Falle erbrechtlicher Ausei- nandersetzungen. Ein Wohnraumleerstand ist in diesen Fällen insofern aus zweckentfremdungsrechtlicher Sicht gerechtfertigt, ein Einschreiten des Sozialreferats ist rechtlich nicht statthaft. Jedoch ist das Leerstehenlassen von Wohnraum mit der Absicht auf diese Art und Weise und durch bloßes Zuwarten den monetären Wert des Wohnraums zu steigern, indes in keinem Falle ein derartiger, einen Leerstand rechtfertigender Grund. In diesem Zusammenhang: Eine illegale Zweckentfremdung von Wohnraum stellt eine Ordnungswidrigkeit dar, die mit einem Bußgeld in Höhe von bis zu 500.000 Euro je Wohneinheit geahndet werden kann. 2. Vollzugspraxis des Sozialreferats Das Sozialreferat vollzieht die zweckentfremdungsrechtlichen Bestimmungen so stringent wie rechtlich möglich. Jeder einzelne bekannt gewordene Leerstand von Wohnraum wird auf dessen zweckent- fremdungsrechtliche Zulässigkeit geprüft. Sofern dies erforderlich ist, wird konsequent mit den zur Verfügung stehenden verwaltungsrechtlichen Mitteln auf eine Beendigung des Leerstands (Zweckentfremdung) und auf eine zeitnahe Wiederzuführung des betroffenen Wohnraums zu Wohnzwecken hingewirkt. Dies geschieht durch den Erlass von zwangsgeldbewehrten Anordnungen. Diese enthal- ten die Maßgabe, dass der betreffende Wohnraum zeitnah wieder zu Wohnzwecken ge- nutzt werden muss. Zudem besteht in zweckentfremdungsrechtlichen Verfahren ein enger Austausch mit dem Referat für Stadtplanung und Bauordnung (Lokalbaukommission). Durch diese Zusam- menarbeit ist das Sozialreferat in entsprechend gelagerten Verfahren stets, beispielsweise über den Stand eines baurechtlichen Genehmigungsverfahrens (auch baurechtlich noch zu klärende Aspekte können einen länger andauernden Leerstand rechtfertigen) in Bezug auf einen konkreten Wohnraum, informiert. Den Erfahrungen des zuständigen Fachbereichs nach liegen in der weit überwiegenden Anzahl der bekannten und längere Zeit (länger als drei Monate) andauernden Wohnraum- leerstände anerkennungswürdige Gründe für den jeweiligen konkreten Leerstand vor, wie etwa eine Sanierung oder eine geplante Veräußerung. Zwar ist in diesen Sachverhalten ein unmittelbares Einschreiten des Sozialreferats nicht möglich. Jedoch wird in jedem Fall ein Fortbestehen des jeweils geltend gemachten Grun- des für den Leerstand zeitlich engmaschig überwacht. Seite 4 3. In der Empfehlung der Bürgerversammlung konkret benannte Maßnahmen Zu der Bürgerversammlungsempfehlung wird nachfolgend im Einzelnen Stellung genom- men. 3.1 Ermittlung möglicher Leerstände durch die Heranziehung von Informationen über den Stromverbrauch Aus den Informationen, ob beziehungsweise in welcher Größenordnung elektrischer Strom in Bezug auf einen konkreten Wohnraum/eine Wohneinheit über einen gewissen Zeitraum hinweg verbraucht wurde, lassen sich Rückschlüsse über eine regelmäßige Nut- zung der jeweiligen Räumlichkeiten ziehen. So deutet kein beziehungsweise ein vergleichsweise sehr geringer Stromverbrauch nicht auf eine bestimmungsgemäße Nutzung einer Wohneinheit hin. In diesem Zusammenhang gilt, dass Angaben über den Stromverbrauch für sich alleine genommen noch kein Beweis für eine tatsächliche Zweckentfremdung von Wohnraum sind. Aus verwaltungsverfahrens- rechtlichen Gründen müssen durch das Sozialreferat vielmehr stets die Gesamtumstände des jeweiligen einzelnen Falles ermittelt und gewürdigt werden. Trotzdem stellen derartige Informationen für das Sozialreferat ein sehr wichtiges Indiz über den Umfang einer Nut- zung von Wohnraum dar. Bis zum Jahr 2017 erhielt das Sozialreferat vom zuständigen Energieversorgungsunter- nehmen (Stadtwerke München GmbH, nachfolgend SWM) auf entsprechende Anfrage die Informationen über konkrete und auf den einzelnen Wohnraum bezogene Stromver- brauchsdaten. Die SWM beendeten im Jahr 2017 jedoch bedauerlicherweise die Zurverfü- gungstellung entsprechender Informationen mit dem Verweis auf datenschutzrechtliche Aspekte, aufgrund derer eine fortgesetzte Übermittlung entsprechender Angaben an das Sozialreferat nicht mehr möglich sei. Zwischenzeitlich fragte das Sozialreferat erneut bei den SWM an, ob eine anlassbezo- gene Information über Stromverbrauchsangaben (wieder) aufgenommen werden könne. Die SWM teilten hierzu zusammenfassend im Kern mit, dass derartige Angaben von dort aus nach wie vor nicht an das Sozialreferat übermittelt werden dürfen. Zur Begründung wurde angeführt, dass es an einer rechtlichen Grundlage für eine solche Übermittlung mangele. Dies wiederum nahm das Sozialreferat zum Anlass vom Freistaat Bayern die Verankerung einer entsprechenden gesetzlichen Bestimmung im bayerischen Zweckent- fremdungsgesetz für derartige Datenübermittlungen zu fordern. Die rechtliche Unzulässig- keit einer Datenübermittlung bezieht sich zum Zeitpunkt der Erstellung dieser Sitzungsvor- lage ausschließlich auf das Verwaltungsverfahren. In einer anschließenden bußgeldrecht- lichen Würdigung zur Ahndung einer Zweckentfremdung besteht im Ordnungswidrigkei- tenverfahren hingegen bereits die Möglichkeit, im Rahmen einer Zeugeneinvernehmung auf Stromverbrauchsangaben der SWM zurückzugreifen. Gemäß § 46 Abs. 1 Ordnungs- widrigkeitengesetz (OWiG) in Verbindung mit § 161 a Abs. 1 Strafprozessordnung (StPO) kann die Bußgeldbehörde anstelle der Staatsanwaltschaft Zeuginnen*Zeugen verpflichten, zur Sache auszusagen. Di...